Les règles d'urbanisme
C’est la première difficulté dans une procédure d’autorisation d’urbanisme : savoir ce que l’on a droit de faire ou non. Le patrimoine français est exceptionnel : plus de 36 000 monuments historiques, c’est pourquoi la réglementation d’urbanisme est de plus en plus exigeante.
Il existe deux règlements principaux :
le RNU (le règlement national d’urbanisme) qui fixe un cadre général légal et s’applique aux communes qui ne sont pas réglementés par un PLU (plan local d’urbanisme)
le PLU : plan local d’urbanisme. De plus en plus de communes sont munies d’un PLU, ce document prévoit la réglementation d’urbanisme applicable à la commune. Il est souvent accompagné d’un plan de zonage (Uh, U, A, etc.) Chaque zone est elle-même concernée par une partie du PLU.
Les PLU présentent deux difficultés :
Il s’agit d’un document juridique très difficile à comprendre. Certains PLU peuvent faire plus de 300 pages. Ils sont souvent précis mais certaines parties peuvent quant à elle largement prêter à interprétation. Difficile donc pour un particulier de clairement avoir une idée de ses possibilités.
L’accessibilité des PLU : le PLU peut être trouvé sur le site Internet de la mairie si celle-ci l’a mise à disposition ou sur le site du géoportail de l’urbanisme. Il s’agit d’un site d’état sur lequel les mairies ont obligation de progressivement mettre à disposition leur PLU publiquement. Tous les PLU n’y figurent pas encore ce qui rend parfois les choses compliquées. Il faut dans ce cas-là se rapprocher de la mairie pour l’obtenir.
C.U (Certificat d'urbanisme)
Le certificat d’urbanisme est un document fourni par la mairie qui informe sur les règles applicables à un terrain. C’est en général une étape préalable à une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).
Il existe deux types de certificat d’urbanisme :
- le certificat d’urbanisme d’information (CUa) : il vous indique seulement les règles et taxes d’urbanisme applicables à votre terrain.
- le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : outre les renseignements apportés par le CUa, le CUb indique si un projet de construction est faisable. Il vous renseigne également sur l’état et la disponibilité des réseaux desservant le terrain. Le CU opérationnel nécessite que vous sachiez déjà le type et la surface approximative du bâtiment a édifier.
Un certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Il est possible de prolonger sa durée de validité d’une année autant de fois que nécessaire. La prolongation n’est possible que s’il n’y a pas eu de changement des règles applicables au terrain.
Demander un CU est souvent nécessaire pour sécuriser son opération. En effet, la démarche est intéressante dès que l’on veut confirmer la faisabilité règlementaire d’un projet ou figer les règles applicables au terrain. Ainsi, lors d’un achat de terrain constructible, le vendeur fournit un CU à l’acquéreur pour lui prouver la constructibilité du terrain.